El mercado de la vivienda en España atraviesa un momento de máxima tensión. La demanda de inmuebles —tanto en compra como en alquiler— continúa creciendo, mientras la oferta se reduce o permanece estancada. Este desequilibrio estructural entre oferta y demanda está provocando una presión creciente sobre los precios, que en el primer semestre de 2025 han alcanzado máximos históricos en varias comunidades autónomas.
Según el informe Radiografía del mercado de la vivienda de Fotocasa Research, los desequilibrios territoriales son cada vez más acusados. En regiones como Madrid, Cataluña, Comunidad Valenciana y Canarias, el desfase entre quienes buscan vivienda y quienes la ofrecen se multiplica por cinco en algunos casos. Esta situación, prolongada ya durante varios años, está convirtiendo el acceso a una vivienda digna en un reto inasumible para una gran parte de la población.
“Llevamos cuatro años con una demanda muy elevada que no encuentra respuesta suficiente en la oferta. Esto genera una presión constante sobre los precios que suben a un ritmo del 15 % anual, tanto en compraventa como en alquiler”, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.
Radiografía de un desequilibrio territorial
Los datos reflejan un mercado inmobiliario profundamente fragmentado por comunidades. En Madrid, el 27 % de la población desearía cambiar de vivienda, pero solo un 6 % ha puesto un inmueble en venta o alquiler en el último año. La diferencia es aún más drástica en la compraventa: solo el 3 % ofrece vivienda frente a un 18 % que la demanda.
En la Comunidad Valenciana, el problema se centra en el alquiler: un 11 % de los ciudadanos busca piso en arrendamiento, pero apenas un 3 % lo ofrece. Esta brecha ha crecido en el último año, lo que está provocando un fuerte encarecimiento de las rentas.
Cataluña presenta una tendencia inversa: la actividad se está desplazando del alquiler hacia la compraventa. Mientras un 14 % de los catalanes quiere adquirir una vivienda, solo un 3 % la ofrece. En alquiler, la demanda ha bajado levemente, pero la oferta sigue cayendo, lo que agrava el problema.
En Canarias, ocurre lo contrario: la demanda de alquiler ha aumentado dos puntos porcentuales, mientras la de compra cae. Sin embargo, la oferta de pisos en alquiler también se ha reducido en tres puntos, creando una situación aún más desequilibrada.
Por su parte, Baleares da síntomas de saturación. La participación activa en el mercado ha caído ocho puntos en el último año. Aunque la demanda disminuye, la oferta no crece, por lo que la tensión en precios persiste.
Desequilibrio persistente entre oferta y demanda en vivienda.
Consecuencia inmediata: precios por las nubes
La falta de oferta frente a una demanda constante o creciente tiene un efecto inmediato: el alquiler se encarece a un ritmo de 150 euros al mes en media nacional. Según los datos de Fotocasa, en mayo el precio del arrendamiento se situó en 14,33 €/m², lo que supone un incremento del 14,9 % interanual, el segundo mayor desde 2020.
Esto significa que un piso de 80 m² cuesta ya más de 1.146 euros al mes, una cifra fuera del alcance para buena parte de los hogares. En comunidades como Madrid (21,17 €/m²) o Cataluña (20,04 €/m²), estos valores son incluso más altos.
La situación es especialmente crítica para los jóvenes, que tienen en el alquiler su principal vía de acceso a la vivienda. Pero con precios en máximos y condiciones de entrada cada vez más restrictivas, la accesibilidad al mercado se está viendo bloqueada.
“El alquiler se ha convertido en un bien de lujo. Y lo peor es que no se trata de una subida puntual, sino de una tendencia sostenida desde hace más de tres años”, advierte Matos.
Urge una respuesta estructural
La combinación de demanda estructural elevada, oferta estancada y precios en alza revela una crisis sistémica en el mercado inmobiliario español. No se trata únicamente de una distorsión temporal, sino de una dinámica que amenaza con cronificarse.
La respuesta, según los expertos, debe venir desde el ámbito público. Políticas que incentiven la creación de vivienda en alquiler, faciliten el acceso a la compra para sectores vulnerables y favorezcan el equilibrio territorial se vuelven cada vez más urgentes.
Porque si el alquiler sigue encareciéndose a este ritmo, y la compraventa se mantiene fuera del alcance para la mayoría, lo que está en juego no es solo el mercado inmobiliario, sino el derecho mismo a la vivienda.