El mercado inmobiliario español vive en 2025 una etapa de fuerte expansión, con récords históricos en precios, compraventas e inversiones, especialmente en vivienda. Sin embargo, este crecimiento viene acompañado de importantes desequilibrios: la oferta sigue sin cubrir la creciente demanda, lo que dificulta el acceso, sobre todo para jóvenes y hogares de renta baja.
Las medidas públicas —industrialización de la construcción, cesión de vivienda pública y regulación del alquiler turístico— buscan aliviar la situación, aunque su efectividad dependerá de una aplicación rápida y consistente.
1. Compraventas en máximos históricos
En el primer semestre de 2025 se registraron 357 533 compraventas de viviendas, la cifra más alta desde 2007. Esto supone:
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Un 20 % más que en 2024.
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Un 8 % más que en 2022.
La mayoría fueron operaciones de segunda mano, mientras que la obra nueva sigue siendo escasa.
2. Precios récord por regiones
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Baleares: máximo histórico de 5 069 €/m², un 84 % por encima del pico de la burbuja de 2007.
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Málaga: precios un 49 % superiores al máximo de 2007, con una media de 4 145 €/m². Una vivienda de 80 m² cuesta de media 331 609 €, un 163 % más que en 2015.
3. Auge de la inversión en alquiler
El mercado del alquiler se concentra en grandes fondos:
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Nestar (CBRE IM): 1 800 millones € en activos.
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Avalon (Ares): 1 200 millones €.
En conjunto, superan los 3 000 millones €, reflejando el fuerte interés inversor en este segmento.
4. Accesibilidad en mínimos
El acceso a la vivienda sigue deteriorándose:
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Un joven que vive solo dedica el 92,3 % de su salario al alquiler, muy por encima del 30 % recomendado.
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Solo 6 anuncios de más de 40 000 ofrecen un alquiler asequible (≤ 351 €/mes).
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La tasa de emancipación juvenil cayó al 15,2 %, el nivel más bajo desde 2006.
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Aunque los salarios crecieron un 11 %, el alquiler exige más del 92 % del sueldo y la hipoteca el 64 %.
5. Perspectivas para 2025–2026
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Singular Bank: prevé una subida acumulada de precios del 9 %, impulsada por la demanda contenida y el déficit de 600 000 viviendas.
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BBVA Research: precios al alza en Baleares (+7,3 % en 2025 y +5,3 % en 2026) y ventas previstas de 780 000 viviendas en 2025 (+9 %) y más de 800 000 en 2026 (+5 %).
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CBRE Mid-Year Outlook: aumento de precios del 9,6 %, unas 742 000 operaciones (+3,7 %) y un crecimiento del 17 % en la oferta, aunque insuficiente para cubrir la demanda estructural.
6. Inversión institucional: Living y comercial
El sector mantiene un fuerte atractivo para inversores:
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Según CBRE (enero 2025), la inversión inmobiliaria creció un 20 % en 2024 y se prevé un aumento anual del 10–15 %.
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El segmento Living (residencial) sigue liderando la inversión, aunque solo cubre la mitad de la demanda.
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En el primer trimestre de 2025, la inversión total alcanzó 3,3 mil millones €, un 39 % más que en 2024 y muy por encima del promedio europeo (+6 %).
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Living: +189 %
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Retail: +54 %
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Hotelero: 550 millones €
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7. Oferta insuficiente y cuellos de botella
Los principales obstáculos siguen siendo la escasez de visados, falta de mano de obra y transformación del suelo:
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BBVA (mayo 2025): prevé precios al alza (+7,3 %), ventas (+9 %) y un repunte de los visados de obra nueva (+16 %).
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CaixaBank Research (febrero 2025): estima 650 000 transacciones y 135 000 visados en 2025, con precios en alza entre 5,9 % y 7,2 %. El índice de accesibilidad seguirá deteriorándose, sobre todo en áreas urbanas.
En resumen, el sector inmobiliario español en 2025 vive un boom de ventas e inversión, pero con un grave problema de accesibilidad que amenaza con intensificarse si no se corrigen los desequilibrios estructurales de la oferta.