El contrato de arras es el paso que separa el acuerdo verbal de la escritura pública en casi todas las compraventas de inmuebles en Mallorca. Es el momento en que comprador y vendedor se comprometen formalmente, y también el momento en que más errores se cometen por falta de información. Entender qué estás firmando, qué consecuencias tiene y qué debe incluir el documento puede ahorrarte problemas serios, y en un mercado como el de Palma, donde las operaciones se mueven rápido, ese conocimiento marca la diferencia. Aprende con Atrio Inmobiliaria.
Qué es el contrato de arras
El contrato de arras es un precontrato privado mediante el cual comprador y vendedor acuerdan la compraventa de un inmueble bajo unas condiciones determinadas. El comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero (las arras) como señal del compromiso. A cambio, el vendedor se compromete a no vender el inmueble a ningún tercero durante el plazo acordado para la firma de la escritura definitiva.
No es un documento menor. Aunque no sea una escritura pública ante notario, el contrato de arras tiene plena validez legal y sus consecuencias económicas pueden ser muy significativas para ambas partes.
Tipos de arras en una compraventa en Mallorca
Existe más de un tipo de contrato de arras y la diferencia entre ellos es fundamental. El tipo de arras determina qué puede hacer cada parte si decide no seguir adelante con la operación.
Arras penitenciales
Son las más habituales en el mercado inmobiliario de Mallorca y están reguladas por el artículo 1454 del Código Civil. Funcionan como una cláusula de desistimiento para ambas partes: si el comprador decide no comprar, pierde la cantidad entregada como arras. Si es el vendedor quien incumple — no quiere vender, vende a otro comprador o no puede completar la operación — debe devolver el doble de lo recibido. Esta es la modalidad que da más flexibilidad a ambas partes para salir del acuerdo asumiendo el coste pactado.
Arras confirmatorias
A diferencia de las penitenciales, las arras confirmatorias no permiten desistir pagando una penalización. Son una señal de la obligación de comprar o vender, no una opción de salida. Si alguna de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o reclamar una indemnización por daños y perjuicios ante los tribunales. Son menos frecuentes en transacciones particulares, pero aparecen en determinadas operaciones comerciales o cuando alguna de las partes quiere asegurar que la operación se completará sí o sí.
Arras penales
Las arras penales funcionan como una cláusula penal por incumplimiento. La diferencia respecto a las penitenciales es que no liberan a la parte incumplidora — la otra parte puede exigir tanto la penalización como el cumplimiento del contrato. En la práctica, son poco habituales en compraventas residenciales en Mallorca.
Cuánto se entrega en un contrato de arras en Mallorca
No hay un importe legalmente establecido, pero el mercado inmobiliario de Mallorca tiene una práctica habitual bastante consolidada: el 10% del precio de compra pactado. Sobre un piso de 350.000 € en Palma, las arras serían 35.000 €.
Este porcentaje puede negociarse. En operaciones con compradores internacionales que necesitan más tiempo para organizar la financiación o los trámites del NIE, es habitual acordar un porcentaje menor en el momento de las arras con el resto a completar antes de la escritura. Lo importante es que la cantidad quede reflejada claramente en el contrato junto con los plazos de pago.
Qué debe incluir un contrato de arras en Mallorca
Un contrato de arras mal redactado puede generar conflictos que se arrastran hasta la escritura — o que impiden llegar a ella. Estos son los elementos que no pueden faltar.
Identificación completa de las partes
Nombre completo, DNI o NIE, y domicilio de comprador y vendedor. Si el vendedor es una empresa, los datos de la sociedad y del representante legal. Si hay varios propietarios — por ejemplo, un inmueble en copropiedad o en herencia pendiente de liquidar — todos deben firmar o estar debidamente representados.
Descripción exacta del inmueble
Dirección completa, referencia catastral, superficie según escritura y descripción registral. Si el inmueble incluye plaza de garaje, trastero o cualquier anejo, deben quedar identificados expresamente. Es habitual que en Mallorca se incluya también el estado de cargas del inmueble — si hay hipoteca pendiente, quién asume el coste de cancelación.
Precio total acordado y condiciones de pago
El precio de compraventa total, la cantidad entregada como arras y cómo se estructura el resto del pago hasta la escritura. Si el comprador va a financiar parte con hipoteca, puede incluirse una cláusula condicionada a la obtención de la misma — aunque esto debe negociarse expresamente, porque no todos los vendedores la aceptan.
Plazo para la firma de escritura pública
La fecha límite para elevar la compraventa a escritura pública ante notario. Este plazo es clave — si vence sin que se haya firmado la escritura por causa imputable al comprador, el vendedor puede quedarse con las arras. Elige un plazo realista que dé margen para organizar la financiación, completar los trámites del NIE si eres extranjero y resolver cualquier incidencia documental.
Distribución de gastos
Quién paga los gastos de notaría, registro y gestoría. La ley establece que el comprador paga la mayoría de los gastos, pero el contrato puede modificar ese reparto si ambas partes lo acuerdan. Lo importante es que quede escrito para evitar disputas posteriores.
Tipo de arras
El contrato debe especificar expresamente si son arras penitenciales, confirmatorias o penales. Sin esa mención, en caso de disputa un juez deberá interpretar la intención de las partes, lo que genera incertidumbre. En la mayoría de las operaciones en Mallorca, las partes quieren arras penitenciales — pero si el contrato no lo dice, esa protección puede no aplicarse automáticamente.
Qué revisar antes de firmar el contrato de arras
El contrato de arras no es el momento de empezar a revisar la documentación del inmueble — es demasiado tarde. Antes de firmar y entregar la señal, hay que haber verificado que el inmueble está libre de cargas o que las existentes se cancelarán antes de la escritura, que el vendedor es efectivamente el propietario registral, que la cédula de habitabilidad está en vigor, que el certificado energético existe y que no hay deudas pendientes con la comunidad de propietarios ni con el ayuntamiento.
na nota simple actualizada del Registro de la Propiedad — que puede solicitarse en horas — da toda esa información básica antes de comprometerse. Firmar las arras sin haberla revisado es el error más frecuente y más caro que comete un comprador en Mallorca.
Qué pasa si hay hipoteca y el banco no concede el préstamo
Esta es una de las situaciones más delicadas en las compraventas en Mallorca. Si el comprador no consigue la hipoteca que necesita y el contrato de arras no incluye una cláusula condicionada a la financiación, técnicamente está incumpliendo el contrato y pierde las arras.
Para evitarlo, los compradores que dependen de financiación bancaria deben negociar desde el principio que el contrato incluya esa condición suspensiva. No todos los vendedores la aceptan — especialmente en un mercado con tanta demanda como el de Mallorca — pero es el único mecanismo legal que protege al comprador si el banco no aprueba la hipoteca.
La alternativa es obtener una preaprobación hipotecaria antes de firmar las arras. Un banco que ya ha revisado tu perfil y ha dado una aprobación preliminar reduce el riesgo de que la financiación falle en el último tramo.
En Atrio revisamos cada operación antes de que firmes nada. Si estás a punto de firmar un contrato de arras en Mallorca y quieres asegurarte de que todo está en orden, cuéntanos la situación.