Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en Atrio Inmobiliaria es: «¿Cuánto me va a costar vender mi casa en Mallorca?»
La respuesta no es simple, porque depende de múltiples factores: el tipo de vivienda, el tiempo que la has tenido en propiedad, si has tenido ganancias patrimoniales, el municipio donde está ubicada y los servicios que contrates.
En este artículo te explicamos TODOS los gastos reales que conlleva vender una propiedad en Mallorca en 2026, con ejemplos prácticos y consejos para optimizar costes sin perder calidad en el servicio.
¿Cuánto cuesta vender en Mallorca?
Antes de entrar en detalle, aquí tienes un resumen de los gastos aproximados:
Para una vivienda de 300.000€ en Palma:
| Concepto | Coste aproximado |
|---|---|
| Plusvalía municipal | 1.500€ – 3.500€ |
| IRPF (ganancia patrimonial) | Variable (0€ – 25.000€) |
| Certificado energético | 0€ – 300€ |
| Nota simple | 10€ |
| Gestoría (plusvalía) | 150€ – 300€ |
| Comisión inmobiliaria | 9.000€ – 15.000€ (3-5%) |
| TOTAL | 10.660€ – 44.100€ |
Como ves, el rango es muy amplio. Vamos a desglosar cada partida.
1. Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el aumento del valor del suelo desde que compraste la vivienda hasta que la vendes.
¿Quién paga la plusvalía?
Por ley, paga el vendedor, aunque en el contrato de compraventa se puede pactar que la asuma el comprador (poco frecuente).
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
El cálculo es complejo y varía según el ayuntamiento, pero la fórmula básica es:
Plusvalía = Base imponible × Coeficiente × Tipo impositivo
Donde:
- Base imponible = Valor catastral del suelo (no de la construcción)
- Coeficiente = Porcentaje que aumenta por cada año de tenencia (máximo 20 años)
- Tipo impositivo = Fijado por cada ayuntamiento (20-30% de media)
Ejemplo real en Palma de Mallorca
Vivienda vendida en 2026:
- Valor catastral del suelo: 50.000€
- Años de tenencia: 10 años
- Coeficiente aplicable: 3,1% anual × 10 años = 31%
- Base liquidable: 50.000€ × 31% = 15.500€
- Tipo impositivo Palma: 29%
- Plusvalía a pagar: 15.500€ × 29% = 4.495€
¿Cuándo NO se paga plusvalía?
✓ Si vendes con pérdidas (demostradas con escrituras)
✓ Si heredaste la vivienda y la vendes en menos de 2 años
✓ Si eres mayor de 65 años y reinviertes en renta vitalicia (exención parcial)
Importante: Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, si puedes demostrar que NO hubo incremento de valor del suelo (vendes más barato que compraste), puedes solicitar la exención total.
Plusvalía por municipios en Mallorca (ejemplos 2026)
| Municipio | Tipo impositivo | Plusvalía media (10 años tenencia) |
|---|---|---|
| Palma | 29% | 2.500€ – 5.000€ |
| Calvià | 30% | 3.000€ – 6.000€ |
| Llucmajor | 27% | 1.800€ – 3.500€ |
| Manacor | 25% | 1.500€ – 3.000€ |
| Alcúdia | 28% | 2.000€ – 4.000€ |
¿Cuándo se paga?
Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura de venta para liquidar la plusvalía en el ayuntamiento correspondiente.
Consejo profesional: Contrata un gestor para el cálculo y liquidación. Te puede ahorrar dinero si detecta exenciones o reducciones aplicables.
2. IRPF: Impuesto sobre la ganancia patrimonial
Si vendes tu vivienda por más de lo que la compraste, esa ganancia tributa en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?
Ganancia patrimonial = Precio de venta – Precio de compra – Gastos deducibles
Gastos deducibles:
- Impuestos pagados en la compra (ITP o IVA+AJD)
- Notaría y registro de la compra
- Comisión inmobiliaria de la compra (si la hubo)
- Mejoras y reformas (con factura)
- Gastos de venta (notaría, registro, comisión inmobiliaria de la venta)
Tramos de tributación en el IRPF (2026)
Las ganancias patrimoniales tributan en la base del ahorro, con estos tramos:
| Ganancia | Tipo impositivo |
|---|---|
| 0 – 6.000€ | 19% |
| 6.000€ – 50.000€ | 21% |
| 50.000€ – 200.000€ | 23% |
| 200.000€ – 300.000€ | 27% |
| Más de 300.000€ | 28% |
Ejemplo práctico
Compra en 2015:
- Precio de compra: 250.000€
- Impuestos y gastos: 25.000€
- Reforma cocina y baños: 15.000€
- Total inversión: 290.000€
Venta en 2026:
- Precio de venta: 400.000€
- Comisión inmobiliaria (4%): 16.000€
- Gastos notaría/registro: 1.500€
- Plusvalía: 3.000€
- Total gastos venta: 20.500€
Ganancia patrimonial: 400.000€ – 290.000€ – 20.500€ = 89.500€
IRPF a pagar:
- Primeros 6.000€ × 19% = 1.140€
- Siguientes 44.000€ × 21% = 9.240€
- Restantes 39.500€ × 23% = 9.085€
- Total IRPF: 19.465€
Exenciones en el IRPF
Exención por reinversión en vivienda habitual: Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta de IRPF.
Requisitos:
- Debe ser tu vivienda habitual (vivir al menos 3 años)
- Reinversión total del importe de venta (no solo de la ganancia)
- Plazo: 2 años antes o después de la venta
- La nueva vivienda también debe ser habitual
Exención por edad (+65 años): Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, estás exento totalmente del IRPF sobre la ganancia patrimonial.
Exención parcial por reinversión en renta vitalicia: Si tienes más de 65 años, puedes invertir el dinero de la venta en una renta vitalicia y quedar exento.
Importante: La vivienda vacacional o segunda residencia NO tiene estas exenciones. Siempre tributará por la ganancia.
3. Certificados y documentación obligatoria
Certificado de eficiencia energética
Obligatorio desde 2013 para cualquier compraventa o alquiler.
¿Qué es? Un documento que califica la eficiencia energética de la vivienda (de la A -más eficiente- a la G -menos eficiente-).
Quién lo emite: Técnico certificador (arquitecto, ingeniero, aparejador)
Coste:
- Piso pequeño (50-80m²): 120-180€
- Piso mediano (80-120m²): 180-250€
- Casa/chalet (120-250m²): 250-400€
Validez: 10 años
En Atrio Inmobiliaria: Incluimos el certificado energético GRATIS en todos nuestros planes de venta (ahorro de 150-300€).
Cédula de habitabilidad
Obligatoria en Baleares para transmitir la propiedad.
¿Qué es? Un documento que acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad (superficie, ventilación, instalaciones).
Quién la emite: Arquitecto o aparejador
Coste:
- Primera emisión: 150-300€
- Renovación: 80-150€
Validez: 25 años (pero se puede pedir renovación antes si hay cambios sustanciales)
Nota simple del Registro de la Propiedad
Qué es: Un documento que indica quién es el propietario y si hay cargas (hipotecas, embargos, etc.)
Coste: 9-15€ (online o presencial)
Para qué sirve: El comprador la solicita para verificar que no hay problemas antes de comprar.
Certificados de estar al corriente de pagos
Comunidad de propietarios: Certificado de que no debes cuotas (si aplica) Coste: Gratuito (lo emite la comunidad)
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Certificado de estar al día con el ayuntamiento Coste: Gratuito (lo emites online en la web del ayuntamiento)
4. Gastos de gestoría y asesoramiento
Gestor para liquidación de plusvalía
Qué hace:
- Calcula la plusvalía municipal
- Verifica si hay exenciones aplicables
- Presenta la declaración en el ayuntamiento
Coste: 150-400€ según complejidad
Abogado (opcional pero recomendado)
Qué hace:
- Revisa el contrato de compraventa
- Verifica que la documentación está completa
- Te representa en la firma de escritura
- Asegura que todo es legal
Coste: 800-1.500€ (0,5-1% del precio de venta)
¿Vale la pena? Si la venta es compleja (herencias, divorcios, varias propiedades, compradores extranjeros), SÍ. Para ventas sencillas, una inmobiliaria profesional puede cubrir estos aspectos.
5. Comisión de la inmobiliaria
Este suele ser el gasto más elevado, pero también el más variable.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria en Mallorca?
Estándar del mercado: 3-5% + IVA del precio de venta
Factores que influyen:
- Tipo de propiedad (una casa de 2M€ puede negociarse al 2-3%)
- Servicios incluidos
- Exclusividad o no
- Urgencia de la venta
¿Qué incluye la comisión inmobiliaria?
Servicios básicos (todas las inmobiliarias):
- Valoración de la propiedad
- Publicación en portales (Idealista, Fotocasa, etc.)
- Gestión de visitas
- Negociación con compradores
Servicios premium (inmobiliarias profesionales como Atrio):
- Fotografía profesional
- Tour virtual 3D
- Home staging (virtual o físico)
- Video promocional
- Marketing en redes sociales
- Red internacional de compradores (Keller Williams en nuestro caso)
- Asesoramiento legal y fiscal
- Gestión de documentación
- Certificado energético incluido
Comparativa de comisiones en Mallorca
| Tipo de inmobiliaria | Comisión | Servicios |
|---|---|---|
| Low-cost online | 1-2% | Básicos, tú gestionas visitas |
| Tradicional local | 3-4% | Estándar |
| Premium / Internacional | 4-6% | Completo + red global |
¿Puedo vender sin inmobiliaria?
Sí, pero considera:
Ventajas:
- Ahorras la comisión
Desventajas:
- Gestionas tú todas las visitas (incluso no cualificadas)
- No tienes acceso a red de compradores profesional
- No apareces en los portales principales (cuestan dinero)
- Riesgo de vender más barato por mala negociación
- Posibles problemas legales si no conoces bien el proceso
Realidad: Muchos propietarios que empiezan vendiendo por su cuenta acaban contratando inmobiliaria tras 6-12 meses sin resultados.
6. Gastos de notaría y registro (en algunos casos)
¿Quién paga la notaría? Por costumbre, el comprador, pero es negociable.
¿Quién paga el Registro de la Propiedad? También el comprador.
¿Cuándo paga el vendedor?
1. Si hay hipoteca pendiente de cancelar: Debes pagar la cancelación de la hipoteca en el Registro (150-300€)
2. Si hay cargas que quitar: Embargos, anotaciones preventivas, etc. Cada una cuesta 50-200€ cancelarlas.
3. Si hay que hacer segregaciones o agrupaciones: Puede costar 800-2.000€ según complejidad.
Ejemplos reales de gastos según tipo de vivienda
CASO 1: Piso de 150.000€ en Manacor (segunda vivienda, tenencia 8 años)
Gastos obligatorios:
- Plusvalía municipal: 1.200€
- IRPF (ganancia 30.000€): 5.100€
- Certificado energético: 150€
- Nota simple: 10€
- Gestoría: 200€
Gastos opcionales:
- Comisión inmobiliaria (3,5%): 5.250€
TOTAL GASTOS: 11.910€ Neto recibido: 138.090€
CASO 2: Chalet de 600.000€ en Calvià (vivienda habitual, tenencia 15 años, reinversión en otra vivienda)
Gastos obligatorios:
- Plusvalía municipal: 5.500€
- IRPF: 0€ (exento por reinversión en vivienda habitual)
- Certificado energético: 300€
- Cancelación hipoteca: 250€
- Gestoría: 350€
Gastos opcionales:
- Comisión inmobiliaria (4%): 24.000€
- Home staging: 1.500€
TOTAL GASTOS: 31.900€ Neto recibido: 568.100€
CASO 3: Apartamento de 250.000€ en Palma (vendedor +65 años, vivienda habitual)
Gastos obligatorios:
- Plusvalía municipal: 0€ (exento por edad)
- IRPF: 0€ (exento por edad)
- Certificado energético: 180€
- Nota simple: 10€
- Gestoría: 0€
Gastos opcionales:
- Comisión inmobiliaria (3%): 7.500€
TOTAL GASTOS: 7.690€ Neto recibido: 242.310€
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