Mallorca se ha consolidado como uno de los destinos preferidos por compradores internacionales que buscan una segunda residencia, una inversión inmobiliaria o simplemente cambiar de vida. Según datos oficiales, más del 40% de las compraventas en Baleares en 2025 fueron realizadas por extranjeros, principalmente alemanes, británicos y nórdicos.

Si estás pensando en comprar una casa en Mallorca siendo extranjero, esta guía te explica todo el proceso legal, fiscal y administrativo que necesitas conocer. Te ahorrará tiempo, dinero y, sobre todo, dolores de cabeza.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España?

La respuesta es SÍ. Los ciudadanos extranjeros, tanto de la Unión Europea como de fuera de ella, pueden comprar propiedades en España sin restricciones significativas.

Diferencias según tu nacionalidad

Ciudadanos de la Unión Europea:

Mismo trato que los españoles
Proceso simplificado
No necesitan visado para residir
Pueden abrir cuentas bancarias fácilmente

Ciudadanos no comunitarios (extranjeros de fuera de la UE):

Pueden comprar sin problema
Necesitan NIE (Número de Identidad de Extranjero)
Si desean residir más de 90 días, necesitan visado (Golden Visa para inversiones superiores a 500.000€)
Pueden tener más dificultades para obtener hipoteca

Restricciones específicas

Existen muy pocas restricciones para extranjeros:

Zonas militares o fronterizas: Requieren permiso especial (raramente aplica en Mallorca)
Ciudadanos de países sin acuerdo de reciprocidad: Deben demostrar que españoles pueden comprar en su país de origen
Limitaciones en zonas de patrimonio histórico: Afectan a todos, no solo a extranjeros

En la práctica, un extranjero puede comprar cualquier tipo de propiedad en Mallorca: piso, chalet, terreno, local comercial, etc.

Paso 1: Obtener el NIE (Número de Identidad de Extranjero)

El NIE es un requisito obligatorio para cualquier transacción inmobiliaria en España, independientemente de tu nacionalidad.

Existen dos tipos:

NIE temporal: Para realizar una operación específica (compra de vivienda)
NIE permanente: Si vas a residir en España

Documentos necesarios para solicitar el NIE

Pasaporte original y fotocopia
Formulario EX-15 cumplimentado (descarga en web del Ministerio)
Justificación del motivo: contrato de reserva, arras o declaración de intenciones
Tasa modelo 790 código 012 (9,84€ pagada en banco)
Si se hace con apoderado: poder notarial apostillado

Consejo profesional: Si tienes prisa, contrata un gestor. El coste adicional de 150-200€ te ahorra semanas de espera y desplazamientos.

Paso 2: Abrir una cuenta bancaria en España

Necesitarás una cuenta bancaria española por varios motivos:

Domiciliar el pago de impuestos (IBI, basuras, etc.)
Domiciliar servicios (agua, luz, gas, internet)
Recibir devoluciones de Hacienda
Facilitar la gestión de la hipoteca (si la solicitas)

Bancos recomendados para extranjeros en Mallorca

Los bancos más utilizados por extranjeros en Baleares son:

1. Banco Santander

Oficinas en todos los municipios
Servicio en varios idiomas (inglés, alemán)
App móvil internacional
Requiere: NIE, pasaporte, justificante de ingresos

2. CaixaBank

Líder en Baleares
Excelente atención a extranjeros
Productos específicos para no residentes
Requiere: NIE, pasaporte, contrato de compra

3. Sabadell

Especializado en clientes internacionales
Gestor personal asignado
Trámites online disponibles
Requiere: NIE, pasaporte, prueba de fondos

4. Bankinter

Banca digital avanzada
Sin comisiones de mantenimiento (condiciones)
Proceso rápido de apertura
Requiere: NIE, pasaporte

Documentos para abrir cuenta bancaria

NIE (imprescindible)
Pasaporte original
Justificante de domicilio (puede ser en tu país)
Prueba de ingresos o patrimonio (extractos bancarios de tu país)
Contrato de compraventa o reserva de la vivienda

Tiempo de apertura: 1-7 días según banco y si es presencial u online.

Coste: La mayoría de bancos no cobran comisión de apertura, pero sí de mantenimiento (0-20€/mes según condiciones).

Paso 3: Buscar y seleccionar la propiedad

Este es el paso más importante y donde más tiempo debes invertir.

Zonas más populares para compradores extranjeros en Mallorca

1. Costa suroeste (Calvià, Andratx)

Perfil: Británicos, alemanes de alto poder adquisitivo
Precio medio: 3.800-6.000€/m²
Tipo de propiedad: Villas con piscina, áticos con vistas al mar
Por qué: Clima, puertos deportivos, golf, infraestructuras de lujo

2. Palma centro

Perfil: Profesionales internacionales, inversores, nómadas digitales
Precio medio: 3.100-4.500€/m²
Tipo de propiedad: Pisos reformados en edificios históricos
Por qué: Vida urbana, cultura, gastronomía, conexiones

3. Noreste (Pollença, Alcúdia)

Perfil: Familias escandinavas, británicas
Precio medio: 2.800-4.200€/m²
Tipo de propiedad: Casas adosadas, villas en primera línea
Por qué: Playas familiares, ciclismo, naturaleza

4. Pueblos del interior (Alaró, Sóller, Deià)

Perfil: Artistas, jubilados, buscadores de tranquilidad
Precio medio: 2.500-3.800€/m²
Tipo de propiedad: Casas de pueblo restauradas, fincas rústicas
Por qué: Autenticidad, montaña, senderismo, comunidad internacional

Errores comunes de compradores extranjeros

❌ No visitar varias veces antes de comprar Muchos compran en un fin de semana y se arrepienten. Visita en diferentes momentos del año.

❌ No verificar la legalidad de la construcción Asegúrate de que TODO esté legalizado: ampliaciones, piscinas, terrazas. Las multas pueden ser millonarias.

❌ Confiar solo en fotos online Las fotos profesionales embellecen. Siempre visita en persona o envía a alguien de confianza.

❌ No investigar la zona ¿Hay vecinos ruidosos? ¿Obras planificadas? ¿Buenas conexiones de transporte? Habla con vecinos y recorre el área.

❌ No negociar el precio En Mallorca, especialmente en propiedades de más de 500.000€, siempre hay margen de negociación (5-15%).

¿Agente inmobiliario o por tu cuenta?

Ventajas de contratar inmobiliaria especializada en extranjeros: ✓ Conocen el mercado local en profundidad ✓ Te muestran propiedades que no están en portales ✓ Negocian en tu nombre ✓ Gestionan toda la parte legal y burocrática ✓ Te acompañan en todo el proceso

En Atrio Inmobiliaria:

Más del 60% de nuestros clientes son internacionales
Servicio en español, inglés y alemán
Acompañamiento desde la búsqueda hasta la entrega de llaves
Asesoramiento legal y fiscal incluido
Gestión del NIE, cuentas bancarias, seguros, etc.

Paso 4: Obtener financiación (si necesitas hipoteca)

Los bancos españoles SÍ conceden hipotecas a extranjeros, pero con condiciones más restrictivas que para residentes.

Condiciones de hipotecas para extranjeros en España

Porcentaje de financiación:

Residentes españoles: hasta 80% del valor
Residentes extranjeros en España: hasta 70%
No residentes: hasta 60-70% (según banco y perfil)

Tipos de interés:

Euríbor + 1,5% – 2,5% (variable)
3,0% – 4,5% (fijo)

Plazo máximo:

Hasta 30 años (si tienes menos de 50 años)
Máximo hasta los 75-80 años de edad

Requisitos habituales:

Ingresos demostrables (mínimo 3x la cuota mensual)
Antigüedad laboral de 1-2 años
Cuenta bancaria en el banco que concede la hipoteca
Seguros obligatorios: vida, hogar, impago (algunos casos)

Bancos que dan hipotecas a extranjeros en Mallorca

Top 3 bancos más «amigables» con extranjeros:

Sabadell – Hasta 70% de financiación, proceso en inglés
CaixaBank – Productos específicos para no residentes
Santander – Oficinas internacionales, tramitación rápida

Documentación necesaria para solicitar hipoteca

Documentación personal:

NIE
Pasaporte
Declaración de impuestos de los últimos 2 años (de tu país)
Últimas 3 nóminas o certificado de ingresos
Extractos bancarios de los últimos 6 meses
CV profesional

Documentación de la propiedad:

Nota simple del Registro
Tasación oficial (la encarga el banco)
Contrato de arras
Escritura de propiedad (si es segunda transmisión)

Tiempo de aprobación: 2-6 semanas según banco y complejidad.

Paso 5: Firma del contrato de arras

Una vez encontrada la propiedad y asegurada la financiación (si aplica), se firma el contrato de arras o contrato de reserva.

¿Qué son las arras?

Es un contrato privado entre comprador y vendedor donde:

El comprador entrega un anticipo (señal)
Ambas partes se comprometen a la compraventa
Se establecen condiciones y plazos
Se pacta el precio final

Tipos de arras en España

1. Arras confirmatorias (las más comunes)

Confirman el acuerdo de compraventa
Si el comprador se retracta, pierde las arras
Si el vendedor se retracta, debe devolver el doble de las arras
Anticipo habitual: 10% del precio

2. Arras penitenciales

Permiten desistir del contrato sin más consecuencias que perder las arras
Menos comunes en inmobiliario

3. Arras penales

Además de perder las arras, la parte incumplidora debe indemnizar daños
Muy poco frecuentes

¿Cuánto se paga en arras?

Estándar en Mallorca: 10% del precio de venta

Ejemplo: vivienda de 400.000€ → arras de 40.000€

En propiedades de lujo (>1M€), a veces se negocia un porcentaje menor (5-7%).

Cláusulas importantes en el contrato de arras

El contrato debe incluir:

✓ Identificación completa de comprador y vendedor
✓ Descripción exacta de la propiedad (referencia catastral)
✓ Precio total acordado
✓ Cantidad de las arras y forma de pago
✓ Plazo para la firma en notaría (habitualmente 1-3 meses)
✓ Condiciones suspensivas (aprobación de hipoteca, si aplica)
✓ Estado de cargas (hipotecas, embargos pendientes de cancelar)
✓ Gastos de notaría, registro, impuestos (quién los asume)
✓ Penalizaciones por incumplimiento

Consejo profesional: NUNCA firmes arras sin que un abogado especializado las revise. Cuesta 200-400€ pero te puede ahorrar problemas de decenas de miles de euros.

Paso 6: Firma de escritura pública en notaría

Este es el momento culminante: la compraventa oficial ante notario.

¿Qué es la escritura pública?

Es el documento legal que acredita la transmisión de propiedad. Lo elabora y firma un notario público, dándole fe y validez jurídica.

Antes de la firma: verificaciones esenciales

1. Nota simple actualizada (máximo 24-48h) Verifica que no hay cargas nuevas (embargos, hipotecas)

2. Certificado de deudas Comunidad de propietarios, IBI, basuras → todo debe estar al día

3. Cédula de habitabilidad vigente Obligatoria para la transmisión

4. Certificado de eficiencia energética Obligatorio desde 2013

5. Cuenta bancaria lista Con los fondos necesarios para el pago

El día de la firma: qué esperar

Lugar: Notaría elegida (suele estar en Palma)

Duración: 30-60 minutos

Quién asiste:

Comprador (tú)
Vendedor
Notario
Representante del banco (si hay hipoteca)
Abogados de ambas partes (opcional pero recomendado)
Gestor inmobiliario (si has contratado uno)

Proceso:

El notario lee la escritura completa (puede ser en varios idiomas si lo solicitas)
Verifica identidad de las partes
Comprueba que ambas partes entienden y aceptan
Se realiza el pago (transferencia bancaria inmediata)
Todas las partes firman
El notario entrega copia autorizada de la escritura
Se hace entrega de llaves

Coste de la notaría: 600-1.200€ según precio de la vivienda (aranceles regulados por ley)

Interpretación si no hablas español

Si no dominas el español, puedes:

Solicitar escritura bilingüe (español-inglés, español-alemán)
Llevar intérprete jurado oficial (coste: 200-400€)
Pedir al notario que traduzca oralmente (algunos lo hacen)

Importante: La escritura oficial siempre es en español. Las traducciones son cortesías, pero el documento vinculante es la versión española.

Paso 7: Pago de impuestos

Después de firmar, tienes 30 días hábiles para liquidar los impuestos correspondientes.

Impuestos al comprar vivienda en Mallorca

Si compras vivienda de segunda mano (usada):

ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

8% del precio de compra (primeros 400.000€)
9% del exceso sobre 400.000€ hasta 600.000€
10% del exceso sobre 600.000€ hasta 1.000.000€
11% del exceso sobre 1.000.000€

Ejemplo: vivienda de 500.000€

400.000€ × 8% = 32.000€
100.000€ × 9% = 9.000€
Total ITP: 41.000€

Si compras vivienda nueva (obra nueva):

IVA

10% del precio

AJD – Actos Jurídicos Documentados

1,5% del precio (en Baleares, en otras comunidades puede variar)

Ejemplo: vivienda nueva de 500.000€

IVA: 500.000€ × 10% = 50.000€
AJD: 500.000€ × 1,5% = 7.500€
Total: 57.500€

Otros gastos asociados a la compra

Notaría: 600-1.500€
Registro de la Propiedad: 400-800€
Gestoría (tramitación impuestos): 300-600€
Abogado (recomendado): 1.000-2.000€ (1% del precio aprox.)
Honorarios inmobiliaria (si la hay): 3-5% + IVA (normalmente paga el vendedor, pero verifica el contrato)

Total gastos aproximados: 10-15% del precio de compra

¿Quién paga qué?

En España, por costumbre:

El comprador paga:

ITP o IVA+AJD
Notaría
Registro de la Propiedad
Gestoría
Tasación (si hay hipoteca)

El vendedor paga:

Plusvalía municipal
Comisión inmobiliaria (si la hay)
Cancelación de cargas

Pero esto es negociable. En propiedades de lujo, a veces se pacta que el vendedor asuma parte de los impuestos.

Paso 8: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Una vez pagados los impuestos, se inscribe la propiedad en el Registro a tu nombre.

¿Por qué es importante registrar?

Protección legal: Eres el propietario oficial ante terceros
Oponibilidad: Nadie puede reclamar derechos sobre la propiedad
Seguridad jurídica: Evita fraudes, dobles ventas, embargos no justificados

Proceso de inscripción

La gestoría o notaría presenta la escritura en el Registro
El registrador verifica que todo está en orden
Si hay algún defecto, se devuelve para subsanarlo
Una vez conforme, inscribe la propiedad
Emite nota simple a tu nombre

Plazo: 2-8 semanas según carga de trabajo del Registro

Coste: 400-800€ (incluye Registro + gestoría)

Paso 9: Alta de suministros y gestiones post-compra

Ya eres propietario oficial. Ahora toca gestionar los servicios.

Suministros a contratar

Agua: Contacta con EMAYA (si es Palma) o el ayuntamiento correspondiente
Electricidad: Endesa, Iberdrola u otra comercializadora
Gas (si aplica): Butano/propano o gas natural
Internet + Teléfono: Movistar, Vodafone, Orange, MásMóvil
Seguro de hogar: Obligatorio si tienes hipoteca, recomendado siempre

Tiempo de contratación: 1-2 semanas de media

Impuestos anuales como propietario

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)

Impuesto municipal anual
Varía según valor catastral y municipio
Promedio en Mallorca: 400-1.200€/año
Se paga en 2-4 cuotas (según ayuntamiento)

Basuras

Tasa municipal de recogida de residuos
80-200€/año según municipio

Comunidad de propietarios (si aplica)

Mantenimiento de zonas comunes
Muy variable: 40-300€/mes

Declaración de impuestos en España vs tu país

Si eres no residente fiscal en España (vives menos de 183 días/año en España):

Debes declarar IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes)
Se paga sobre una «renta imputada» (beneficio ficticio por tener la propiedad)
Aprox. 24,75% sobre el 1,1-2% del valor catastral
Declaración anual (modelo 210)

Si eres residente fiscal en España (vives más de 183 días/año):

Declaras en el IRPF como residente
La vivienda habitual tiene beneficios fiscales
Segunda vivienda tributa como renta imputada

Importante: Consulta con un asesor fiscal internacional para evitar doble imposición. Muchos países tienen acuerdos con España para evitarlo.

Aspectos legales específicos para extranjeros

Golden Visa: visado de residencia por inversión

Si inviertes más de 500.000€ en vivienda, puedes solicitar el Golden Visa español.

Ventajas:

Residencia legal en España (renovable cada 2 años)
No necesitas vivir en España (solo visitar 1 vez al año)
Derecho a trabajar en España
Libre circulación por el espacio Schengen
Extensible a cónyuge e hijos menores

Requisitos:

Inversión mínima de 500.000€ (sin contar impuestos ni gastos)
Seguro médico
Carecer de antecedentes penales
Fondos suficientes para mantenerte

Proceso:

Comprar la propiedad
Solicitar visado en consulado español de tu país
Viajar a España y solicitar TIE (Tarjeta de Identidad de Extranjero)
Renovar cada 2 años (después de 5 años, puedes solicitar residencia permanente)

Brexit y compradores británicos

Desde 2021, los británicos son considerados no comunitarios, lo que implica:

❌ No pueden permanecer más de 90 días cada 180 sin visado
❌ Más difícil obtener hipoteca
❌ Deben solicitar TIE si quieren residir

✅ Pueden comprar sin restricciones
✅ Pueden solicitar Golden Visa si invierten +500K
✅ Pueden contratar visado de no lucrativos si tienen pensión/rentas

Consejos de experto para compradores extranjeros

1. Contrata un abogado independiente

Aunque la inmobiliaria te ayude, contrata tu propio abogado especializado en compraventas a extranjeros.

Coste: 1-2% del precio (negociable)
Beneficio: Seguridad jurídica total, revisión de contratos, protección de intereses

2. Verifica la legalidad de TODA la construcción

En Mallorca hay muchas construcciones «alegales» (sin licencia). Verifica:

Que metros construidos coincidan con cédula de habitabilidad
Que piscina esté legalizada
Que ampliaciones tengan licencia
Que instalaciones (electricidad, fosas) cumplan normativa

Herramienta: Pide certificado de antigüedad y descripción del catastro

3. No firmes nada sin entenderlo al 100%

Si un documento está en español y no lo dominas, contratar intérprete jurado cuesta 200-400€ pero te puede evitar firmar algo que no entiendes.

4. Investiga los costes de mantenimiento reales

Antes de comprar, averigua:

IBI anual
Basuras
Comunidad de propietarios
Seguros obligatorios
Mantenimiento piscina/jardín
Coste medio de electricidad/agua

Una casa de 500K puede costar 5.000-10.000€/año solo en mantenimiento.

5. Considera el impacto fiscal en tu país

Consulta con asesor fiscal en tu país de origen:

¿Debes declarar la propiedad?
¿Pagas impuestos sobre patrimonio?
¿Hay beneficios fiscales por inversión exterior?
¿Cómo funcionan las herencias si tienes propiedades en España?

Preguntas frecuentes de compradores extranjeros

¿Cuánto tiempo tarda todo el proceso de compra? Desde que encuentras la propiedad hasta que tienes las llaves: 2-4 meses de media.

¿Puedo comprar «a distancia» sin viajar a España? Sí, mediante poder notarial apostillado a un abogado o gestor en España. Pero SIEMPRE recomendamos visitar la propiedad en persona.

¿Necesito hablar español? No es obligatorio, pero facilita mucho el proceso. La mayoría de inmobiliarias en Mallorca tienen agentes que hablan inglés y alemán.

¿Puedo alquilar la propiedad después de comprarla? Sí, pero debes cumplir la normativa de alquiler turístico o larga temporada según el caso (ver artículo específico sobre alquiler turístico en nuestro blog).

¿Qué pasa si me divorcio o fallezco? ¿A quién va la propiedad? Depende de tu país de origen y del régimen matrimonial. Consulta con abogado especializado en sucesiones internacionales.

¿Es seguro invertir en Mallorca en 2026? El mercado balear ha demostrado ser uno de los más estables de España. Los precios han subido consistentemente un 5-10% anual en la última década. Es una inversión segura a medio-largo plazo.

Conclusión: comprar en Mallorca siendo extranjero es más fácil de lo que parece

Comprar una casa en Mallorca siendo extranjero NO es complicado si sigues el proceso correcto y cuentas con los profesionales adecuados.

Resumen del proceso:

Obtener NIE (1-4 semanas)
Abrir cuenta bancaria (1 semana)
Buscar propiedad (variable)
Solicitar hipoteca si necesitas (2-6 semanas)
Firmar arras (1 día)
Firma en notaría (1-3 meses después de arras)
Pagar impuestos (30 días)
Registro de propiedad (2-8 semanas)

Tiempo total: 3-6 meses desde la decisión hasta las llaves en mano.

Presupuesto total (ejemplo vivienda 400.000€):

Precio vivienda: 400.000€
Impuestos (ITP 8-10%): 32.000-40.000€
Gastos (notaría, registro, abogado): 5.000-8.000€
TOTAL: 437.000-448.000€

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