Se trata de un figura muy habitual en los contratos de compra venta, las denominadas arras, son símbolo de los bienes compartidos, signo de compromiso y promesa de cumplimiento de obligaciones para las partes o de una manera un poco mas técnica podemos decir que es esa cantidad de dinero que formando parte del precio, se entrega a la firma o formalización del contrato privado de compra venta y que según cual sea su denominación o calificación (hay tres tipos) pueden acarrear unas u otras consecuencias para la parte incumplida.
Hoy Conrado Navarro, miembro del equipo de ATRIO, nos acerca el concepto de esta figura, su distinta tipología, los artículos del código civil donde se recoge y sobre todo una propuesta de redacción que puede serviros de utilidad.
Qué son las arras
«El contrato de arras se parece extraordinariamente al frescor salvaje de los limones del caribe, algo sobre lo que todo el mundo habla sin tener ni idea de qué es«. (Francisco Rosales)
En el momento en el que firmamos para la compra o la venta de una casa estamos comprometiéndonos en documentos muy importantes y de obligado cumplimiento. El primer contrato que se suele firmar, el de arras o señal, es muy importante, igual o más que la firma pública ante notario del documento oficial de compra-venta, ya que éste viene a ser una transcripción de lo firmado con anterioridad
Al fin y al cabo es fundamental, para salvaguardar los derechos de ambas partes, que quede claro el papel que juegan las arras en todo esto.
Las arras en sus diferentes modalidades son la suma de dinero que, sin constituir el total del precio y como señal, entrega una de las partes a la otra a la formalización del contrato privado de compraventa de una propiedad. La importancia de saber diferenciarlas radica en la gran diferencia que existe entre las consecuencias que genera una u otra tipología.
Tipos de arras
Arras penitenciales o arras de desistimiento
(Art. 1454 Código Civil) –Constituye un medio lícito para que las partes puedan desligarse del contrato mediante la pérdida de las arras para el comprador o la restitución dobladas para el que las recibió. No es necesario probar los daños. Es la tipología de arras que a todos nos viene a la cabeza, pero realmente suponen una excepción y sólo son aplicables cuando de forma expresa y clara indiquen sus consecuencias o haga referencia directa del artículo del código civil y su contenido, caso contrario estaremos ante otra tipología de arras.
Artículo 1454 C.C. Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Ejemplo de arras penitenciales:
Todas las cantidades entregadas hasta la fecha prevista para formalizar la compraventa, tienen la condición de arras penitenciales, en virtud de la cual, si la compradora no cumpliera cualesquiera de las obligaciones de pago que asume o desistiera de formalizar la compraventa, y por tanto no abonará el precio en los plazos estipulados, se entendería resuelto el contrato, operando los efectos previstos en el artículo 1454 del Código Civil y por tanto perdiendo todas las cantidades entregadas hasta la fecha.
Igualmente, si la parte vendedora no cumpliera los pactos esenciales del contrato en los términos acordados, o desistiera de formalizar la venta, debería abonar el doble de las cantidades recibidas hasta la fecha.
Arras confirmatorias
(Art. 1124 del Código Civil) – Operan simplemente como un anticipo y expresión de la fuerza vinculante del contrato, no faculta de primeras para resolver la obligación contraída. En caso de incumplimiento no genera la pérdida automática de las mismas ya que el cumplidor /perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resoluci
ón de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses, daños que deberá probar.
Artículo 1124 C.C La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Ejemplo de arras confirmatorias
Las partes acuerdan que el precio de compraventa es de _______________________________ (______________________EUROS) que se satisfará por la parte compradora en las siguientes condiciones:
- a) En cuanto a la cantidad de ____________________ EUROS (000,00.- €) manifiesta la parte vendedora recibirlas en este acto como paga y señal, mediante _______( por ejemplo cheque nº o en metálico)_______________ , del cual se acompaña copia.
- d) En cuanto a la cantidad restante, y que asciende a la cantidad de ________________________EUROS (000,00.- €) la satisfará la parte compradora mediante cheque bancario conformado en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pública, que se llevará a cabo como máximo por todo el día ____________ de _________________ de ____________
Arras penales
(Art. 1152 y 1153 del Código Civil) – Establecen una garantía del cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras (total o parcial) o su devolución más el importe convenido en el contrato, y sin perjuicio de la posibilidad de reclamar el estricto cumplimiento de la obligación pactada. Es un sistema de fijación a priori de la liquidación de los posibles daños y perjuicios que puedan derivarse del incumplimiento de la obligación, pero que el juez podrá moderar, y aquí radica la principal diferencia con las confirmatorias donde la indemnización queda abierta a los daños y perjuicios que se prueben.
Artículo 1152 C.C. En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.
Artículo 1153 C.C. El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho. Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada.
Artículo 1154 C.C. El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.
Ejemplo de arras penales:
Si la parte VENDEDORA no cumpliese las obligaciones estipuladas en el presente contrato, vendrá obligada a devolver el doble (también podríamos poner la mitad o un importe cierto) de la cantidades recibidas en concepto de indemnización por daños y perjuicios y en lo menester como cláusula penal libremente pactada entre las partes, con independencia y sin ser excluyentes de poder exigir el cumplimiento del contrato.
Si la parte COMPRADORA incumpliera la obligación de pago que asume y por tanto no pagara el resto del precio en los plazos convenidos, la parte vendedora hará suyas las cantidades abonadas hasta la fecha ( igual que antes podemos poner la mitad o una cantidad cierta) del vencimiento del contrato, como cláusula penal libremente pactada entre las partes, pudiendo resolver el contrato mediante el envío de notificación fehaciente o bien exigir el estricto cumplimiento del mismo.
Los contratantes señalan y ratifican de forma expresa que son perfectamente conocedores del contenido y efectos de la cláusula penal, y que es su intención incluirla en este contrato.